房子要交给天王经纪人卖吗？

在美国各地，成功的房地产经纪人各拥一方随处可见。一些小镇上，有些房地产经纪人市场占有率高达30%以上，在当地用呼风唤雨来形容似不为过。

《华尔街日报》最近披露了小镇天王级房地产经纪人的故事，他们的成功绝非偶然，因为要获得一大串客户的长期口碑，非一朝一夕幸运所能苟致。但随着天王级的房地产事业像股神巴菲特的“滚雪球”理论般越滚越大时，消费者要不要把房子交给他们卖？这成了一个爱恨交织的决定。

天王经纪人 人脉深广

在乔治亚州高尔夫名城奥古斯塔，路易斯就是一个这样的天王级房地产经纪人，当地杂志上戴着他荣膺“2009最佳房地产经纪人”的内容，他也号称拥有99% 的客户满意度，他本人参加五个高尔夫俱乐部，同时在十个董事会服务，从大学公卫基金会到歌剧团都有。他在高尔夫俱乐部的高级餐厅里享受着英伦碳烤，坐览塞维那河优美的河景时说：“镇上每个人都认得我！”

报导中以路易斯为例，分析为何小镇房地产经纪人如何混迹成天王级霸主。在房地产这样一个深深仰赖人脉关系的行业，路易斯出生在当地颇有专业声望家族的第四代，这意味着他拥有了四代以来花开枝散的第一手人脉，而且是拥有购买力的专业客层的人脉。

路易斯又在Meybohm经纪公司早期阶段就加入，奠定他事业的厚实基础，这家经纪公司和当地建商有合伙关系，使经纪人有销售该建商新屋的独家代理权。

房市黯淡 天王级“罩得住”

这种市场占有率优势直接带给Meybohm旗下经纪人的最明显的好处就是，他们常常可以拿到每笔房地产交易7%的佣金，一般房地产经纪人代理买方或卖方通常的佣金是3%。也就是说，路易斯常常是同时代理买卖双方，一次就拿走两边的佣金，而且，路易斯的佣金索价也比一般经纪人还来得高。

如果有人认为房市黯淡，房地产经纪人得砍佣金来求生存，这在路易斯这种“大角”身上刚好相反。许多屋主因经济因素必须求售，就得央求路易斯这种在当地“罩得住”的经纪人来卖房子，这使路易斯的天王级招牌反而水涨船高，最近他就回绝了一个 Ranch风格的独立屋，因为他觉得房屋肮脏，而他不是销售这个房子的 “Mr. Right”。

路易斯的一位同事可莱儿?史东，也是位天王级经纪人，最近则要求客户把一个四房Colonial风格独立屋售价砍了5万才愿意卖，毕竟，对一个一年卖150栋房子的经纪人，有的房屋是高达300万的豪宅，这样的经纪人根本不缺房子卖。

经纪人数锐减 然大者恒大

据《华尔街日报》的资料，拜房市崩溃所赐，全美房地产经纪人近年锐减，从2005年的7.3万人狂减到目前的5.5万人；根据亚特兰大州立大学的调查，坐拥城市三成市占率的经纪公司也从2007年的16% 增加至目前的20%，而全美四大房地产经纪公司则控制了近全美四成的市场。

这种大型经纪公司或天王级经纪人最常见的就是像路易斯这种代理双方的情况，这也是许多房地产经纪人延颈企踵的交易，除了佣金肥水不落外人田之外，对经纪人来说，还可以百分百杜绝其他经纪人在交易过程中耍花招，这在房屋买卖中层出不穷，使得房屋交易最后会突然功亏一篑 。从正面的角度看，买卖双方则可以透过这样的经纪人确保房屋交易无虞，而且可能交屋时间还可以缩短。

不过对消费者来说就利弊各见，对卖屋的屋主来说，这样的经纪人不一定会把最好的价格呈出来，因为在有些天王经纪人卖屋不靠MLS (Multiple-listing service)，而是透过自己的网站和管道销售，因为“他认得镇上每个人”；房子在他口袋里，摸不准他何时愿意拿出来卖给谁。就算买方有经纪人，但是可能连房子大门都没法走进去瞧一瞧。

这种代理双方虽迭有争议，但在房地产界是完全合法，一名房地产律师就表示，在法律界，律师就不可能同时代理原告和被告，因为双方权益是冲突的。

不过，这种天王级经纪人在房市不稳定的情况下越来越多，而且他们多半在地方上雄霸一方，如果他们是全国性的垄断，肯定会引来政府的管制；但他们多只活跃在地方上，政府相关单位也无法可管，又或者如路易斯一般已成为当地仕绅名流，又有号称99%的客户满意度，也没有政府单位愿意管这档子事。

发布: 02/12/2011    作者: 杨少玉 来源: 大纪元