房屋贷款
相关新闻 “保存家园”贷款修改计划 贷款计算器 美国的按揭贷款业务非常发达。只要你有工作，有稳定的收入，有良好的信用记录，你就会很容易地从银行得到按揭贷款。因此，在美国买房，最大的问题就是选择何种贷款服务。 房屋按揭是金融机构的主要业务之一。按揭公司，如银行，会用各种手段促销和竞争，常见的有 1，贷款成数可高达楼价或估价的95-100%。 2，利率及现金回赠 3，还款期最长可达30年 4，特别优惠如，送次年火险，馀期可获八折优惠，免申请手续费，豁免供款期内信用卡年费 若您打算借新的按揭，则应及时了解行情并选定按揭公司。要准备好提供各种必要的资料及文件。按揭公司往往要求先对物业进行估价才肯办按揭手续，以确保买价不会超过合理市价。做好按揭安排之后，您应取得按揭公司的承诺书, 书中列出各项条件。若您未能符合向银行或信托公司借按揭的条件，可找按揭代理公司申请。按揭公司方面将要求知道买方律师的姓名和地址，以便在交接日期之前将有关按揭的文件寄给该律师。 固定利率贷款 在贷款期限内（通常为15年、20年或30 年），这种贷款的利率是固定不变的。15年期或20年期的抵押贷款与30年期抵押贷款相比利率较低，但每月的分期付款额相应较高。比如，一笔10万美元利率为7％的30年期抵押贷款，每月的分期付款为666美元；而利率6.5％的15年期抵押贷款的每月分期付款为871美元，好处是15年后业主便完全拥有房屋的产权。固定利率贷款的另一个好处是，借款人可以事先知道每月的还款数额，便于制订财务计划。 浮动利率贷款 这种贷款的利率可以上下浮动，浮动的水平取决于当时的市场条件。选择这种贷款，每月的还款额也会不同，通常没有额外的费用。 从第二期还款开始，浮动利率贷款的利率就开始随行就市。利率的计算方法在贷款合同中会有详细规定。通常的计算方法是选择一个基准利率（比如一年期国库券）加上溢价。但是浮动利率大多规定一个利率上限，限制利率超过贷款人的偿还能力。 大多数可调利率抵押贷款为15年期或30年期。虽然可调利率抵押贷款第一年的利率水平低于固定利率抵押贷款的利率，但第二年就基本赶上了固定利率抵押贷款的利率，因此第一年能省多少钱便显得尤其重要。 如果你对未来收入增长很有信心，或者不久就要搬家，对将来利率的变化无所谓，那么浮动利率贷款确实是一个好选择。以目前美国市场的超低利率，现在实在是最佳的买房时机。 可转换利率贷款 如果拿不准浮动利率抵押贷款和固定利率抵押贷款何者更适合自己，则最好选择可转换利率抵押贷款。这种贷款的起始利率低于固定利率贷款的利率，但如果未来的利率水平不降，则业主可在第二至第五年之间将贷款转换成固定利率贷款，且贷款利率仅略高于转换当时的固定利率。 期末整付抵押贷款 这种贷款类似于30年期抵押贷款，但第一年的利率较30年期贷款低0.25％至0.75％，让业主的财务计划有更大的余地。然而，业主必须在三年、五年或七年内偿清贷款的本金（或再融资）。返现贷款 银行可能返还客户最高可达贷款额5％的现金。选择这种贷款，如果提前还款通常会有相当严厉的罚金。 累进偿付贷款 这种贷款初期偿款额较低，然后按照事先规定的时限逐步增加。这种贷款的好处是客户可以申请到更大数目的贷款。在最初的几年里少付的款项，实际上是延迟到后几年支付。 美国金融机构提供各种名目的累进偿付贷款，月付增加的情况各有不同。增加越快，或者贷款年限越长，头几年的月付就越低。 无论是再融资还是首次购房，寻找最适合自己财务状况的抵押贷款才是最重要的。另外还必须考虑是自住还是投资，自住的话会在新房中住多长时间，这些都是购房者签字画押之前要好好思量的问题。 而美国房地产之所以活络，靠的就是两大房屋抵押贷款公司FannieMac（FederalNationalMortgageAssociation，简称FNMA）及其孪生兄弟 FreddieMac（FederalHomeLoanMortgageCorporation，简称FHLM）。两家公司都是美国国会授权建立的。好事者将这两家公司的汉译为“房利美”和“房地美”，听来倒也贴切。 “房利美”的资产总额在全美公司中排名第二，是美国最大的住房抵押贷款公司。它不直接向购房者发放购房贷款，而是专门在二级市场操作。它在二级市场的主要商业行为：一是从贷款机构购买抵押贷款合同并支付现金给贷款机构来保证抵押贷款市场资金的持久充足。贷款公司可以用回收的资金在一级市场与更多的借款者订立更多的抵押贷款合同；二是在交易所发行流通性极高的抵押合同证券 (MBS）。各贷款公司或金融投资机构可以买卖和持有这些证券。如此一来，一个长期抵押贷款合同在二级市场中转换成短期的流通性极佳的金融产品。“房利美”的利润来源于抵押贷款合同买卖的差价。而它发行的MBS保证投资者无论该抵押贷款合同发生什么变化，投资者都能及时获得本息收入。“房利美”以提供该种担保而获得费用。 “房利美”于1938年由国会设立隶属联邦住宅局 (FHA，FederalHousingAdministration），宗旨是推动大萧条后住宅工业的发展。当时的业务仅限于持有和卖出联邦住宅局担保的私人借贷公司的抵押贷款。1968年，FannieMae私营化并发行股票上市，经营范围也突破了当初国会的立法限制。如今它早已没有任何联邦的财政支持，但已成为全美最大的纳税实体和最持久盈利的公司。 “房利美”致力于使中低收入家庭能有房可买(Availability），有房能买(Affordability）。2000年3月推出庞大的“美国梦承诺”计划(AmericanDreamCommitment），立志于缩小购房者的差距，增加低价出租房的供应，和加强社区意识。计划在10年内提供2万亿美元房屋贷款给1800万长期住在低标准住房里的中低收入家庭。2004年3 月，它自豪地宣布超额完成了整个计划的一半，已经给1200万家庭提供了1.3万亿的房屋贷款。 房利美和房地美的主要业务是收购银行抵押贷款，将其转变成抵押债券出售。但与一般公司债券不同，它们的债券利息较低，而且不用公司的运营收入偿还，主要靠抵押贷款的本息来偿还。此外，两家公司凭借独特资源和政府支持，在资本市场以接近财政部债券的低息借款，然后再投资利息较高的抵押债券。 房利美和房地美这样的中介机构通过在二级市场上抵押贷款的买卖，为资金在投资者和住房购买者之间的流动提供了便利，使抵押贷款持有人能够调整其抵押的规模和结构。由于建立了完善的住房抵押的二级市场，增强了住房贷款的流动性，减少了贷款的风险，吸引了大量资金投入房地产业，使美国的住房抵押贷款占到国民生产总值的20％。 听起来，房利美和房地美跟普通购房者没有太大的联系，其实这两家公司每年都修订的con formingloan上限可以在很大程度上左右申请人能获得的贷款额或者利率。比如2003年的数据是322700美元，超过这个数额的贷款成为非 con formingloan。一般购房人接触到的利率都是指conformingloan。由于非con formingloan在二级市场上交投不活跃，所以如果购房人申请贷款的数额超过这个上限，银行会加收额外的利息。
但是，请记住，银行不仅仅是要考虑你的收入来确定贷款金额。同样，市场上也有一些创造性的融资方案，能帮助提升您的购买力。 贷款资格预审(pre-qualification)与预先贷款批准书(pre-approval):确定您的预算的一个最好的方法就是让你的房地产经纪人或银行给您作贷款资格预审。资格预审不同于预先贷款批准书，因为这只是一个对您的负担能力的预估。另一方面，预先贷款批准书是一个比较正式的程续，银行通过审查你的财政情况来预先决定借钱给您的金额。 银行认为哪些因素是贷款的重要因素？银行和贷款机构将使用以下信息来确定他们会同意借贷多少钱。这些信息包括： 有两个重要比率 银行和贷款机构还可以通过您的财务信息计算出两个非常重要的比例：债务收入比例和住房消费的比例。
估计很多人已经注意到了,在最近两周贷款利率是连续上扬, 涨幅已经达到0.5个点.这主要有两个原因, 一是经济逐渐好转,大家逐渐把钱从风险低但是回报率低的bond 转到风险大但是回报率更高的各种股票. 二是联邦储备局在三月份终结了拯救性质的房贷项目. 现在大家普遍预测是年中利率会到5.5, 在年底会上扬到6.0. 每上涨一个点, 同样工资那房屋购买力降低10%. 所以如果您已经看好了房子那赶紧锁定一个好的利率是最关键一步.
按揭贷款知识介绍
美国的按揭方式很多，有些超出你的想象。例如，在美国买房，可以锁住贷款利率，你买房的时候银行给你设么利率，你以后就是设么利率；国家调息也罢，不调也罢，不影响到你。而且如果国家调低利率，你可以重新申请贷款，就是要付几千块手续费。
按照不同的利率计算方法和还款方法，美国的按揭贷款主要有以下几种：
说起美国的住房贷款，另外一个不得不提的话题是发达的抵押贷款二级市场，也就是在中国刚刚热起来的住房贷款证券化。原因很简单，银行吸收的资金以短期为主，而发放的住房贷款却几乎都是 10年、20年甚至30年的，“短存长贷”的问题让银行不得不考虑资金的流动性。
我能贷到多少款/或负担多少款?
了解您能负担得起多大的房子，是您准备买房时第一个需要了解清楚的最重要的条件。根据您的具体情况，您的预算会影响您对房子的选择。无论是社区，房子大小，甚至融资的种类等等。
许多银行和贷款机构使用您每月缴交（汽车支付，学生贷款，信用卡等）不得超过百分之36以上您的每月总收入的经验法则来确定您的贷款金额. FHA贷款稍微宽松
如果按揭付款将超过您的每月总收入的百分之28至33，一般很难获得贷款.
其他方法来改善你的购买力
- 如果还有其他贷款,比如是车贷款的话,一般应该先还掉这样更能提高你的贷款总额. 比如你还欠1.2万车贷款,两年还清,每个月$500 (我们假设是无息贷款).那么你如果现在现金还掉的(前提是你的首付足够, 现在一般要求20%),那么你能多贷的贷款金额肯定多于1.2万 (因为车是2年, 而一般房子是30年). 按照5%30年来算的话, 你可多贷10万每个月也就是多付$536.
- 礼品: 如果您无法省钱，银行和贷款机构将允许您使用您得到的礼物资金来付首期款和交易费用。但是，大多数银行和贷款机构要求送礼的人写一封信上面列明礼物不必偿还，也将要求您用自己的现金支付至少一部分定金。 样品书见这里.
- 谈判成交费: 通过谈判，一些卖家可能会同意支付全部或大部分的交易费用（例如，如果您同意以全价购买）。如果您想要试着这么作，请务必询问您的房地产经记人的意见
- 贷款项目: 许多地方政府的特别贷款计划，旨在帮助首次购房者。这些特别贷款计划可能利率很低，也可能只付很少或根本不用付首期款。请向当地房委会索取更多资料
- 贷款种类: 一些购房者选择浮动利率抵押贷款（抵押），因为最初的低利率。其他人可能选择30年期贷款，因为他们比15年期的贷款具有较低的每月付款额。不同的贷款有显著不同，因此，一定要与您的银行和贷款机构讨论的它们的优缺点后再作出决定.
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