美房市困局难改善 政策再受质疑

尽管抵押贷款利率处于历史性低位，但仍不能改善美国的住房市场。最新数据显示，8月份美国新屋销售量价齐跌，成屋销量虽然走高，但价格依然处于下降趋势，凸显决策者在提振房市方面步履艰难。同时分析者指出，解决成屋库存问题仍是改善房市的关键。

利率不是购房主要障碍

房贷抵押巨头房地美（Freddie Mac）发布数据显示，截至9月22日当周，美国30年期定息率抵押贷款利率均值为4.09%，与前一周持平，但低于上年同期的4.37%；15年期定息抵押贷款利率均值为3.29%，稍低于前一周的3.3%和上年同期的3.82%。抵押贷款利率维持在历史低位。

也就是说，即便抵押贷款利率已降至20世纪70年代初以来最低点，但就业市场还是迟滞不前，且市场存有大量待售成屋，打压新屋销售。

商务部26日公布，全美8月份新屋销售环比下降2.3%，年率为29.5万户，为6个月低点。房屋售价亦继续下降，同比降低7.7%，符合分析师预估。

美国房地产交易商协会（National Association of Realtors，NAR）21日发布数据显示，全美8月份成屋销售量在今年8月份环比大幅增长7.7%，销量创出5个月来的新高，但成屋均价则相比去年同期下降了5.1%至每套16.8万美元，而7月份均价则被由此前报出的17.4万美元向下修正至17.12万美元。

成屋销量上升，是因为部分地区于此前数月积累下的住房延迟交易量终于得到了成交。另外，住房价格下跌以及租房价格上涨的双重影响，也对住房销售起到了一定的拉动作用。全美有2/3的房地产经纪商表示，租房租赁价格在8月份出现了上涨。

富国银行顾问公司（Wells Fargo Advisors）策略师泰耶（Gary Thayer）表示，“没有迹象显示处于低位的按揭利率对楼市有帮助。”美国联邦储备理事会（Fed）上周推出新举措，进一步来缓解购房者的信贷压力，但分析师称按揭利率水平并不是购房的主要障碍。

许多经济学家对降低利率的效果持怀疑态度，因为数百万美国人所要付出的按揭贷款高于自己的房产价值，这实际上会将购房者束缚在自身的地产上，并妨碍他们进行再融资以降低按揭成本。

库存影响房市

NAR负责量化调研事务的常务主管史密斯（Jed Smith）透露，尽管8月份的成屋销量有所增加，但是由于资金面状况偏紧，同时房屋估价状况也不甚理想，当月至少报告有一起房屋销售悔约事件的地产经纪商比重，从7月份的16%增加到了18%。

同时，史密斯也表示，房屋销售悔约事件增加的原因除了出现购房者反悔数量增加之外，还可能是洪灾保险以及贷款限额等因素的影响。

目前，新屋与成屋价格差已经达到了约5万美元，这一差距已经相当地大。造成如此大差价的原因，则在于有大量的抵押贷款止赎没收房屋冲击了市场。

并且，在今年8月份，成屋市场上有31%为折价销售房屋，这一比重在7月份时为29%。而8月份时抵押贷款止赎没收房屋则占到了成屋市场19%的比重。

全额现金购房交易的比重在8月份时仍为29%，这显示对于投资客以及住房市场抄底投机者而言，贷款要求状况仍然偏紧。在今年8月份时，首次购房者的比重占到了所有成屋购房者的32%，与上月持平，但是仍远低于40%的健康市场标准。

而成屋库存量在8月份则下降了3%至358万套，以目前的销售状况计算，差不多相当于8.5个月的供给量。

史密斯表示，在住房库存量降低到相当于7-8个月的供给量水平时，住房价格才会趋稳。他还强调，由于季节性因素的影响，成屋库存量在今年年内还会有进一步的下降。

史密斯最后指出，NAR这一行业协会可能会在近一个月的时间内，向住房领域的经济专家发布其经过了基准化处理的住房销售数据，但是该数据将不会向公众透露。此外，有市场批评人士指出，NAR可能把销量数据夸大了将近20%之多。