本轮房地产市场研究危机发生已经持续两年多，到现在，人们仍在辩论市场是否已经见底。目前美国业内对于房地产市场研究业形势的看法有两种差异鲜明的判断。一种是乐观判断，认为房价已经见底企稳，在一些情况下，已经开始从衰退的低点回升。

根据美国权威房地产市场研究业数据采集机构RealtyTrac统计，2009年，美国丧失住房赎回权的家庭住房达到280万，约占全美家庭住房总量的2.2%，即每45个家庭当中就有一个家庭的房屋被银行等信贷机构收走。此前三年这一数据的比例分别为1.84%、1.02%和0.58%。在受危机打击严重的内华达州，丧失住房赎回权的比例高达10%。

　　RealtyTrac的高级副总裁 Rick Sharga预计，2010年，住房止赎总数将超过300万。与2009年不同的是，由于失业率居高不下，2010年的住房止赎案将不仅发生在次贷领域，即与信用不佳的贷款人相关的住房抵押贷款，一些原本资信情况不错的购房者也将落入失去住房权的境地。

　　尽管住房止赎率在上升，但相对而言，居民房地产市场研究的恢复比商业房地产市场研究市场要好。经济学家普遍认为，商业地产的问题更为严重。

　　房地产市场研究两种判断

　　本轮房地产市场研究危机发生已经持续两年多，到现在，人们仍在辩论市场是否已经见底。目前美国业内对于房地产市场研究业形势的看法有两种差异鲜明的判断。一种是乐观判断，认为房价已经见底企稳，在一些情况下，已经开始从衰退的低点回升。持这种观点的人士指出，宽松的公共资本市场使得大量房地产市场研究投资信托公司得以提高债务和股本融资，以便修补其资产负债表。此外，一些处于观望状态的投资者变得更加活跃，例如像汇丰银行另类投资公司这样的外国投资者掷下2.03亿美元，在美国首都华盛顿购买了一栋商业地产。

　　在一些地区，房价确有回升迹象。据总部设在加州的“绿街”咨询公司发布的最新商业地产价格指数，美国商业地产价格已经于去年5月份见底。与2007年8月份的商业地产价格高峰相比，目前的价格尽管跌幅约为30%，但比去年5月份已经上升了9%。

　　另外一种则是悲观判断。房地产市场thldl.org.cn研究资本分析公司发布的一项指数显示，直到2009年底，美国房地产市场研究价格仍在下跌。悲观的预言者指出，失业率居高不下，全国范围的住房租用率下跌，空置率仍在上升。2009年，商业地产成交额仅为544亿美元，而在2007年，这一数字是5578亿美元。

　　房地产市场研究公司CBRE Econometrics咨询公司认为，2010年房价仍有进一步下跌的空间，只不过跌速放缓。该公司预计房价下跌的过程只进行了三分之二。预计商业地产价格将比2007的峰值下跌41%，家庭住房价格将下跌40%，房地产市场研究市场才能最终见底。

　　房地产市场研究救助繁多

　　观察一个产业的健康程度，除了看业内人士评论和经济数据以外，更重要的一个视角是看政府出台的政策。简而言之，政府救助政策越多，说明这一行业的情况越糟糕。从一段时期美国政府针对房地产市场研究市场推出的各项政策来看，房地产市场研究业的现状与中近期前景显然不容乐观。

　　先看财政部的措施。2009年圣诞节前一天，美国财政部宣布，将取消对两大房贷巨头——房利美和房地美总计4000亿美元的救助上限。财政部说，此举并不意味着“两房”已接近各自2000亿美元的救助上限，而是基于原先救助条款即将到期，政府对其做了更新。由于外界普遍认为“两房”所需救助款将不可能超过4000亿美元，因此这项措施将不会对“两房”实际运行带来多少影响。在金融危机中，为避免“两房”垮台使美国经济陷入灾难，美国政府对“两房”实施了国有化，并向两者注入了总计1100多亿美元的救助款。按照美国政府的估计，“两房”最终救助款可能为1700亿美元。“两房”是美国住房抵押贷款的主要资金来源，所持有或担保的住房抵押贷款总额约为5万亿美元，占美国住房抵押贷款总额的一半。分析人士认为，这项政策的潜在含义在于为两房的救助限度打开了新的空间，从另一个方面可以看出，这两大机构远未走出泥沼。

　　财政部下属的联邦住房署目前准备出台政策，改变购房人的贷款规则，包括将新购房贷款人首付比例提高到10%等。这些措施被认为是美国政府逐步规范房地产市场研究市场，降低银行风险之举。

　　再看美联储的措施。为应对金融危机和经济衰退，美联储于2008年12月份将联邦基金利率降至零至0.25%的历史最低水平，并保持至今。美联储利率决策机构的会议记录以及主席本·伯南克近期的讲话都显示，美联储将把低利率再延长一段时间。

　　许多经济学家认为，美联储在今年下半年之前不会提高利率。除了利率政策，美联储还创新了多项货币政策工具，其中的收购住房抵押贷款证券计划，被普遍认为是央行给房地产市场研究市场打的强心针。鉴于这项政策将于今年上半年到期，是否该延长这项政策在美联储内部引发了争论。经济学家认为，房地产市场研究市场目前对美联储深度依赖，美联储显然不会轻易撤出对房地产市场研究市场的支持。

　　美国政府救助房地产市场研究市场的一些举措产生了积极效果，但也有一些成效并不明显。2009年2月份，奥巴马政府宣布推出住房市场救助计划，其中的一项是帮助住房贷款人调整贷款合同，以降低其贷款负担。近一年过去，这项政策现在被批评为陷于失败。据穆迪公司的经济网首席经济学家马克·赞迪预计，到现在只有约75万名购房人参加了这项计划，而政府原先的政策目标是300万至400万。

　　房地产市场研究两大风险

　　专家预计，中近期美国房地产市场研究业至少面临两大风险。美联储一位不愿透露姓名的资深经济学家对记者说，美国房地产市场研究市场今后一段时间面临的一大风险是利率环境变化。

　　今年1月7日，美国四大银行监管机构，包括美联储、联邦存款保险公司、货币监理署、储蓄管理局等联合发布声明警示银行注意利率风险。声明强调了存款机构与利率风险敞口有关的有效公司治理、政策和程序、风险测量和监控系统、压力测试以及内部控制的重要性，并表示在当前的历史低利率时期，存款机构更应确保其与利率相关的风险得到有效控制，以应对未来的潜在升息风险。

　　分析人士认为，尽管并非暗示美联储将在近期调整利率政策，但发布这项声明并不寻常。美联储一位发言人称，此前发布此类声明是在1996年。最近有关美联储长期保持低利率政策会引发通胀压力上升，并为下一轮资产泡沫埋下隐患的批评之声不绝于耳。

　　第二项风险是房地产市场研究贷款重置，尤其是在商业地产领域。由于大量投资者是在2006年至2007年房地产市场研究业最火爆的时候入市投资，大量贷款。这些贷款有相当一部分将于2011年至2012年到期。鉴于地产价值已经大幅缩水，这些机构以及与之相关的金融机构将面临危局。据美国联邦存款保险公司的统计，2009年，美国共有140家银行破产。导致这些银行倒闭的主要原因在于过度涉足商业地产领域。另据市场研究机构“货币与市场”公司预计，2010年，美国倒闭的银行数量将达到200家，超过上世纪80年代的水平。

　　麦肯锡的全球研究院日前发布一项研究称，目前，美国政府和企业领导人面临两个紧密相连的难题，一方面是防止未来危机重演，另一方面是，引导经济度过减债，或者说是去杠杆化的长期过程。现在，美国从政府到个人都在逐渐削减赤字，降低借贷比例。从经验上看，去杠杆化过程通常痛苦而漫长，一般需要6～7年。

　　美国房地产市场研究业这潭深水究竟深几许，恐怕没有几人能够测度。