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如何衡量投资回报率(ROI)
投资回报率是衡量投资物业财务回报的标准。计算投资回报率是用投资收益率除以投资成本所得的百分比或比例来表示。
大多数投资者用不同的指标来判断这个比例。一种方法是资本充足率（也称为CAP RATE).
CAP RATE 的计算没有考虑债务。在不考虑债务的情况下，确定投资回报率是忽视了投资本身的价值。第二个有用的指标是衡量首期付款的投资现值金回报率。 以下是简化公式以确定(CAP RATE)和现金值的回报率：
首先，确定年度净营业收入(NOI)（全年总收入 – 年支出）
- 所有预定的全年总收入
- 所有的年度总费用包括：税收，保险，公用事业，垃圾桶，园林绿化，专业费，管理费，任何年度维修费用等不包括债务费用。
- 用年度的总收入减去年度支出。
结果是投资资产的年度净营业收入。
现金回报是用年度净营业收入 (NOI)除以销售价。
现金回报率（现金流量=首期金额）
- 预估的全年总收入。
- 减去全年所有的费用和贷款付款.
- 这等于年度净现金流。
- 用首期资金额除以年度净现金流(＃3)。
这个百分比是您首付款的现金回报率
需要考虑的事项：
- 资本回报率越高，现金流越大。你的目标应该是寻找有高资本回报率的物业。
- 经验丰富的买家会寻找可以提高租金的物业，从而创造更大的现金流。
- 投资物业本身的条件和地点。
- 能够在一定的时间内增值得财产。
- 利用新的或调整的折旧计划，以增加收入。
我们强烈建议您资询房地产以及税务专业人士，来帮助您确定某个特定物业是否值得投资。
发布: 03/10/2010 作者: Lily Lam 来源: Lilyrealtor
什么是“赔本抛售”
英文是Short Sale, 也有人把它翻译成 “债务豁免出售”。当屋主有财务困难，无法继续支付房屋贷款后，他经过贷款银行同意，以低于应还贷款本金的价格将房子卖掉，银行尽管不能完全收回所借出的贷款，但同意不再追索借款人的偿还责任。这样的房屋买卖就叫“Short Sale”。
什么样的人可以申请赔本抛售呢?
一般进行赔本抛售的房主有如下几个特点：
- 第一，屋主由于遭受重大事故，如车祸、伤残、失业、离婚、家人死亡、天灾、官司纠纷等，收入有大幅度减少，使其无法承担银行的每月付款；
- 第二，屋主已经迟付或不付银行的每月付款超过两个月以上；
- 第三，屋主的银行存款在近三个月内接近零；
- 第四，这是屋主的自住屋，而且除此之外，没有其他任何房地产；
- 第五，屋主为了不让自己的信用毁坏，向银行申请特殊困难照顾，愿意配合银行将此屋卖掉。
银行为什么会同意这桩亏本的买卖呢？
银行其实并没有亏太多。卖主本来就是无回春之药的死马，如果银行不同意这桩赔本抛售，它的唯一出路就是拍卖这幢房子。它把这幢房子拍卖掉也许亏得更多，因为银行要经过几个月漫长的拍卖法律程序，并花掉不少的律师费用, 拍卖无人问津，银行只有将房子回收。回收后再出售，又要历经数月，房子未必能卖出原始贷款的应偿还金额。银行在拍卖前同意这种赔本抛售也是经过一定的审批程序后才同意的。短期内以最大的可能收回贷款的本金，减少损失，对银行来说往往是上上之策。另外, 拍卖 (foreclosure), 或银行拍卖后回收再出售 (REO), 会让银行本已困难的资金周转更慢。而赔本抛售则让银行的资金立马回收, 对银行的资金周转有所帮助。赔本抛售还可以让银行的股东们少看到一些银行的拍卖房呆帐, 对银行的股价的负面影响会少一些。这些就是银行同意屋主赔本抛售的主要原因
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