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Pre-foreclosur， Short Sale 和 REO有什么不同?
Pre-foreclosure 顾名思义，就是Foreclosure前夕。发生于业主没有按期付贷款本息而被Lender发出Foreclosure通知。这个时间离Foreclosure拍卖有多长是由每个州的Foreclosure的法律而决定的。业主只要在预订的Foreclosure拍卖前付清欠款（按照贷款合同的过期金额，不是全部本金）就可以取消Pre-foreclosure的状况。这种状况下业主的总欠款加上卖出费用（税和佣金等费用）有可能低于市场价格，也可能高于市场价格。要是这个总欠款加上卖出费用高于市场价格，就必须要lender批准才能卖出（因为卖出后收回的款项还不够还银行得欠款)， 这就是Short sale程序。要是总欠款加上卖出费用低于市场价格，买家就可以直接与业主打交道买进而不必通过银行批准。这种情况对买家有什么好处呢？因为业主的物业将要被Foreclosure 拍卖，买家可以用低于市场的价格买入。这种单纯Pre-foreclosure而不是Short Sale的状况在前几年比较多见，而现在则是要走到Short sale的状况比较多。这里再重复一次：Short sale就是Pre-foreclosure的状况。但是Pre-foreclosure不一定都要进入short sale。因为还有一种状况是业主总欠款依然低于市场价格。只是原业主没能力付过期的贷款利息，所以被发出Foreclosure notice。Pre-foreclosure可能是short sale，也可能不是short sale。
Foreclosure 通常我们说Foreclosure就是指Foreclosure auction。不是指Foreclosure拍卖之前也不是指Foreclosure拍卖之后。这种Foreclosure auction都是需要买家拿全额的银行本票到拍卖场地去参加竞投。凡是不需要拿全额现金本票到拍卖现场的都不是Foreclosure auction。而是各种各样的房地产拍卖。
REO（又叫Bank Own)，Foreclosure auction之后，房屋没有在auction中被卖掉，所以银行收回来再放到市场（MLS）上。因为银行不是一个房地产投资者，所以银行的目的是要卖掉为止。但是银行愿意减价多少要看当地市场（比如市场上REO的房屋多不多）、该银行本身持有多少REO，银行本身的财务状况或者资金流动状况来决定。 发布: 03/11/2010 作者: Lily Lam 来源: Lilyrealtor
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