扫一扫上面二维码或coryzhou2001加入麻省房产网微信群


一线城市地价为何如此惊人?这就是原因


近日,一线城市楼市土地市场“地王”频出,不到一个月时间,上海地王竟三度易主。昨天,深圳龙华和北京昨天三宗土地拍卖也刷新区域新高。让全国人民“看傻了眼”。

从涨幅来看,深圳龙华地价三年翻了近四倍,而北京海淀北部地块7个月涨了两倍多,延庆地王则是周边在售房价的三倍多,这些数据,远远超过了市场火爆时期如2009年、2013年的地价和当时的地王。而那时的地王,基本上还聚集在城区。

在土地市场的助推下,楼市也继续着此前的疯狂。链家地产数据显示,上海5月房屋成交均价36700元/平方米,环比上涨12.5%,同比上涨15.1%,再度刷新历史记录。

而地王频出的背后,是一线城市土地供应的锐减。

上海:前5月仅供应15%

从上海来看,上半年土地供应紧张是“地王”频出的重要原因。

据21世纪经济报道整理,今年前5月上海市土地供应仅120万方,仅占全年规划供应的15%。根据上海规划和国土资源管理局最新公布的2016年土地供应计划表,上海今年全年将出让商品住宅用地800万方,为2013年以来最高。

该报援引上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏表示,2016年,上海土地供应总量其实并不能算紧张,而为什么前期还出现地王频出的现象?主要因为:

首先,上海宅地整体供应速度明显放缓,今年1月至今宅地供应面积仅约120公顷,占供应计划的15%;

其次,土地市场存在区域供应不平衡,部分地区长期供不应求,偶然的土地推出必然会遭到房企抢夺;

此外,市场融资环境助推房企拿地,在实体经济不景气的背景下,资金更愿意选择较为宽松环境下的房地产行业,银行和市场钱袋子也更偏向房地产行业倾斜,使得房企有底气拿地。而这一现象在6月会延续。

北京:供应创十年新低

首都北京的土地供应比上海更紧张。

据新京报统计,今年前五个月,北京市仅有5宗土地供应,面积85.39万方,仅为去年同期的三分之一,创至少10年来新低。而住宅平均楼面价却创了十年以来的最高,达到22458元/平方米。

供应稀缺引发了房企对土地的疯抢。昨天北京出让的三宗地块,虽然成交价并不高,但楼板价均创下所属区域新高。其中最受关注的顺义沙峪地块在经历了40多轮激烈争夺后,最后以14.3亿元成交,保本价高达6万元/平米,而该项目周围楼盘的售价仅2.8万元/平米。

新京报援引据业内人士测算,即使供应只有5宗住宅用地,因为房企的拼抢,实际最后成交的商品房住宅土地中,商品房住宅的面积只有34万平方米,未来大约形成供 应3000套左右,而2016年前5个月商品房住宅成交2万套左右,也就是说,北京的土地刚需比已经达到1:7左右。此外,高价地块的频繁出现,令豪宅项目占比上涨,对于北京来说有限的住宅土地,未来高端化趋势将越来越明显。

一位房企人士认为,今年内土地供应未必能够按照计划如数推向市场,因此对于企业的考验将会进一步加剧。

深圳:新增供应连续五年下降

深圳更是如此。

数据显示,深圳在“十二五”期间,商品住房供地计划只完成了六成,其间深圳新房价格飙涨了76%,而 “十三五”(2016-2020)计划中,购房需求量和供应量缺口达到24.8万套,仍处于供不应求的状态。

据华夏时报,深圳市人大也在今年5月透露出一个数据,深圳新增用地供应面积连续5年下降,2015年存量用地供应占土地供应总量的77.2%。

目前,深圳每年新房供应超过七八成是由旧改项目提供,而日前的一份文件暗示要收紧旧改门槛,令本就担忧供应不足的市场的神经再度绷紧。深圳市《关于进一步加强城市更新实施工作的暂行措施》内部征求意见稿被曝光,该意见稿在条件设置上抬高了改造门槛,除因建筑存在重大安全隐患或公共利益需要外,原则上旧住宅区不纳入拆除重建类旧改计划。

对此,华夏时报援引易居中国执行总裁丁祖昱发表评论称,深圳是完全供不应求的市场,而源头在于土地稀缺,一块宅地出来不尽快推出预售,还要现房销售,只会进一步加剧供求矛盾。

(版权归原作者所有)

发布: 2016-06-03    作者: 潘凌飞     来源: 华尔街见闻