美国人的“房客违法, 房东负责”

最近，听闻国内一些城市为了加强 对出租房的管理，出台了新的措施。其中比较引人注目的一条规定的大意是，今后房客违法，房东要负责。笔者认为这一管理措施的初衷很好，但要施行得力，还有许多罚责要细化。例如媒体披露福建 省提出如果房客搞传销，房东要被罚款5万元，那么如果房客租的是商业用楼，还要不要罚房东?如果租的是公寓单元， 该楼的物业管理公司有没有责任?再有， 深圳的女房客在高级小区租了单元，卖 淫接客，难道只罚房东，物业管理公司没 有责任吗?

我认为，如果是追求处罚的效果，就 不能把问题简单化了。

笔者在美国从事物业管理，分析美国的公寓、住宅的租赁制度可以知道，公寓的房客违法或出了事故，物业管理公 司将承担较大的责任；独立的私宅出租， 房客一旦出了问题或从事违法犯罪活动， 房东当然要承担责任，但也要具体情况 具体分析。

出租房的“管理属性”要清楚

美国是私有制的国家，约有70％的 居民是居住在独立住宅里，按国内的叫 法是别墅、联体小独栋等，这样的住宅， 房东自己照管自己，没有专门的物业公 司负责，所以也不用付物业费；有30％ 的 人住共有公寓、合作公寓，这种住宅大部 分是在城市里，公寓有物业公司，租住在 单元里的业主要交物业费。由此可以看 出，美国的物业管理大致分三种类型：公 寓管理——管理公寓大楼；私有住宅管理 — — 为别墅提供分项的服务；而办公大 楼、超市、商场等物业的管理叫商业物业 管理。在不同的管理类型下，房客出了问 题，如果房客、房东和物业的管理者要承 担的责任也不同。

管理公寓，管理公司责任大

1997年，笔者经历过这样一件事。纽约G公寓的1B单元房东尤先生将房子租 给了一对来自台湾的留学生。按照规矩，尤先生与这对年轻人签好租约后，到我 们物业公司备案，填写了房客情况表，公司审核同意后，这对年轻人便搬入了一 室一厅的1B单元内。入住约一星期后， 1B 的邻居，1A的单身房客——一位韩国女人，来管理公司投诉，说1B的青年人做爱的声音太响，不仅是晚上吵，下午 也叫。第二个星期，韩国女人又以相同的原因来投诉了两次。实际上，在韩国女房 客第一次来投诉时，管理公司工作人员 已经向这对年轻人重申了公寓守则中有 关噪声的规定，同时把此情况反映给了房东。房东同样也提醒了房客——要遵守公寓规则。但年轻的房客却毫无遵守公寓规则之意，尤其是那个女青年，男友不在家时，她还带来其他男友，又叫又喊。管理公司掌握此情况后，经与业委会 商量，立即通知房东尤先生，要求房东终止与房客的租赁合约。虽然尤先生与房 客的合约是一年，房客实际只住了二个 月不到，但在这种情况下，房主必须服从物业管理公司与公寓业主委员会的决定。 2003年，曼哈顿的一所公寓里发生了女房客被人入户强暴的案件。要说明一下的是，这个女房客在邻居眼中品行不端，她无职业，还吸毒、酗酒，她日常的生活方式和交往的人群也较危险，私下里有邻居评论这起案件很难讲是怎么回事。但总之，事件发生后，女房客上法 庭把房东与物业管理公司告了。在法庭上，物业管理公司出示了两封先前由物业管理公司律师写给房东、并附送房客的信，信的内容是要求房东关注房客日 常的违反治安条例的行为，并要求其终止与女房客的租约。但房东对这两封信一直置之不理。房客在法庭上说，单元的门锁不好，曾要求房东更换，但房东也没有回音，导致陌生人闯入被强暴。房东则辩解说，他住得很远，没有时间来照管房 客的事，他交了物业费，一切应由物业管理公司照管，房客被强暴，他没有责任。 法庭在综合各方诉求后，认为房东有过失——对所有的提醒、要求都不理会，所以房东被判罚款，并赔给了女房客 一点钱。

以上这两个案例至少反映了纽约公 寓租赁管理的三个信息：

首先，房东虽然拥有公寓的某一部分权利，他有权出租他的单元，但物业管 理公司和业委会为了整个公寓的利益， 也有责任与权利了解房客的基本情况。 有些高级公寓的物业公司或业委会甚至 要对申请租住房屋的人收取50-150美元的信誉调查费，用来对于申请人的收入、 有无欠款记录等进行调查，调查后，符合该公寓的要求， 方可批准租用房子。

第二，公寓小区的业主是交付物业费的，其中包含警卫费等，所以管理公司 要对公寓小区的治安负责。房客在居住地点有犯法乱纪行为的，管理公司与业主委员会应及时进行制止，并有权要求 房东终止与房客的合约。

第三，公寓的业主不能以为交了物业费，就可以将房客的犯法乱纪行为或导致事故发生的责任，推给物业管理公司。物业管理公司只负责公寓公共区域正常运行及涉及公寓正常运行的事务。 匕盎口l，每一单元里因设备损坏造成的事故，均由房东负责。房东还有义务配合物 业管理公司关注房客~fi-Yo。如果房客 严重违反公寓条例，并在规劝无效的情况下，业主委员会与管理公司认为该房 客不合适在该公寓居住，要求房东终止 租约时，业主必须配合。

还有一种情况是， 自管物业的楼宇出现了违法问题怎样处理。2006年1 1月 10日，纽约警察局在唐人街昭伦公所的 一栋楼宇里，发现出售假冒名牌商品的据点，事情闹得很大，纽约的主要媒体都发了消息。该楼的房东一星期内收到两 封名牌公司律师的来信，要求房东立即 停止与出售假冒名牌的房客签订的租房 合约。·根据纽约(《不动产法 231条的规 定：业主允许租客作违法贸易、制造等商 业行为的，业主将承担法律责任。制售假 冒货者最高罚款25万美元，入狱56。业主不驱逐不法者，一经查实，业主的房子将被拍卖。所以，该楼的业主这几天忙着向媒体澄清——自己是不知情的，以免 遭到法律起诉。同时，他做的第一件事就 是终止了与房客的合约。

这个案例说明，房东自己管理的楼寓，将承担房客违法犯罪的责任，无法逃 避。美国有无数的独立房屋，房东除了十 分小心地遵守各种法规外，最重要的是 要购买意外责任保险，所防备的是一旦房客或他人受到伤害，例如，路人在你门前因地面冻冰滑倒而受伤，如果人家来打官司诉赔，可以由保险公司负责赔偿。 房东房客的权利与义务权利和义务是不可分割的，如果人们只尽义务而不知道自己的权利在哪儿， 也是一种不平等。美国有些州特意在本州法律中体现了房东和房客的权利和义务，这也使得一些处罚于法有据。 纽约司法部长办公室公布的(《房客 权利指南 是根据纽约《不动产法 、(《不动产行动程序法》，《一般义务法 、《刑罚法》等各种联邦法律，综合阐述房东与房客的关系、租赁手续、租金与驱逐房客的原则规定。其中有几条规定值得一提：

1．租约中若有由房东的疏忽导致房 客受伤害，财产受损失，房客可以告房东 进行索赔。

2．房客要付给房东租房保证金(通 常是一个月的租金)。房东把保证金存在银行里，利息的1％ 归房东作为手续费， 其余在租约期满时，归还房客。

3．租金按月计收。如果租金调整、终止租约，必须提前30天通知房客。(笔者 认为，国内的一些租赁规定租金要按月 收是正确的做法，这样有利于房东随时了解房客的情况。)

4．房客有权利分租或转让他已租借 的房屋，但必须得到房东同意。房东收到 房客书面报告后，要在l0天之内答复房 客，不能随意拒绝。房东可以要求房客补充分租人或转让人的资料。如分租与转 让的行为不符合法律规定，房东有权驱 逐所有承租人。

5．房客要对分租与转让方承担房屋 维护保养的责任，并不能私自与分租和转 让者签署超过原租约期限的承租协议书。 6．房东因房客交不出房租费或终止 合约后仍然不搬出，房东不能私自用强 暴手段驱逐房客。在这种情况下，房东必 须在法庭上胜诉后，由法庭派执行警察 去驱逐。

当然，也有关于房东权利的法律条 款。

例如美国的密苏里州司法部长尼克 松在1979年颁布的(《房东房客法中提出，房东在5种情况下，有权驱逐房客：
1．不交或欠拖房租；
2．租约到期；
3．损毁 房东财产；
4．违反租约规定；
5．参与犯罪 活动。

在(《房东房客法》还有一些细致的规定。例如，如果房客对房东提出合理的设备修理要求，而在14天内没有得到房东 答复，房客可以扣除半个月租金，但这条 规定的前提是房客必须在该住处住了6 个月，不欠租金，并且没有违背过租约条 例的行为。

另有还有4条法律也很值得注意：

1．授权于县级法院，任何房客参与毒品犯 罪与暴力行为，房东可立即将房客驱逐；
2．房东切断水、煤、电、暖的供应是犯罪， 除非出于安全或健康原因；
3．一房限住二 人，除非是在租约期生了孩子；
4．终止租 约，须提前60天告诉对方。
以上说了许多涉及房东房客的法律问题，但您不要误会在美国租房是件多难的事。其实房屋租赁的实质是房东与 房客的契约，履行这一手续很简单，到美 国城市中任意一个大型文具商店都可以 买到现成的各类契约书，一式三份。契约书上关于租金租期，权利义务等许多内 容，房东与房客只要把共同认可的条款 圈出来，并有律师见证即可。

无论是房东还是房客，如果他们有犯法乱纪的行为，都不会逃脱国家现有 的各类法律的惩罚，因为美国有足够多 的相关法律，美国联邦政府似乎从来都 不担心，因为法律不够用，而使房屋租赁 市场的犯法行为会增多。

发布: 11/27/2006    作者: 沈克明   来源: 未知