拥有房产越多、收租越多也许看来是财富的积累，但是如果管理不当也可能会使人陷入资金不良循环。下面是《全国邮报》知名金融记者阿勒安特克（ANDREW ALLENTUCK）报导的一桩个人理财个案。
　　
根据报导，一对居住在温哥华的夫妇赫伯和瓦尔年龄分别为54和49岁。夫妇俩同是建筑业内人士，有着自己的家庭生意，多年来以建房卖房为生。他们现在有四幢房产：他们价值70万加元的主要居所，内有一出租套房（月租收入775元）；在滑雪圣地的价值45万加元的别墅，已出租（每年出租收入4,800元）；一幢价值28加元的位于温哥华郊区的出租镇屋（月租收入524元）；价值17.5万加元的在墨西哥的一套未完成房屋。而他们名下的其他资产则只有1.5万加元的注册退休储蓄计划和8.1万加币现金。
　　
这四幢房产的总市场估价为160.5万加元。他们的债务包括565,000加元的授信额度和204,000加元的抵押贷款，总共759,000加元。虽然他们房地产的净资产为836,000加元，但是他们必须在税前每月总收入13,725加元的基础上支付欠款。其中很大一部分的收入用来支付利息了。赫伯日渐严重的背痛将会限制他的工作量，而利率则终就会增长，这会迫使他们为贷款支付更多的利息。
　　
夫妇俩忧虑的是应如何管理他们的资产和债务，使他们能够留给三个成年的孩子更多的钱。为此，他们谘询了家庭理财顾问。夫妇俩的目标是减轻他们的债务并增加其承受的利率上升的压力。这个理财顾问莫兰（Derek Moran）提出了一个五年计划，按照计划，夫妻俩在五年之后应该可以为自己的退休积攒资产。

五年计划

在第1年（2011年）出售价值45万加元的别墅来偿还债务。该物业每年产生4,800加元的租金，却要缴纳4,100加元的税和其他费用，并且还要支付13,500加元的按揭利息。这幢房屋一年带来的的财产损失近万元。

在 第2年（2012年），别墅已经出售。夫妇俩应分期偿还余下的房子贷款，以便在第6年的时候将它支付完毕。

在第3年（2013年），他们可以按市价出售在墨西哥的房子。这项投资是他们不了解当地房市投资的失误。但至少这项投资损失可能从别项收入中赚回。

在第4年（2014年）的时候，他们可以用余下的房产的进账来积攒他们金融资产。假定赫伯将在60岁时退休。如果届时他不能再从事建筑工作，他可以想法找一个办公室工作。

到了第5年（2015年），赫伯可以选择在2016年退休或继续工作，以维持家庭的现金流动和投资在加拿大退休金计划的资产。如果赫伯选择在65岁退休，这意味着他无需为提前取出退休金而支付赔偿。

长远打算

莫兰认为，这样的处理将给赫伯夫妇留下自住兼出租的房产，外加在温哥华郊区出租的联房。这样赫伯夫妇大概税前总收入将为每月7,300元，将足以支付贷款月付。如果利率升高，夫妇俩可以住进自家的地下室，而将主层楼出租大概每月2千元，这样每月收入将增加1,225元，也足以支撑增加的贷款月付。

按照莫兰的计算，赫伯夫妇退休之后，从房产出租中得到的年收入将为15,588元到24,624元（住在地下室）之间。另外以2010年货币价值计算，他们也还将有两份来自政府的老年保障计划（OAS）年付款6,259元，加上加拿大养老金计划（CPP）17,500元，另外投资收入大概2,400元，还有赫伯的工作退休金大约每年10,800元（没考虑通货膨胀）。这些收入的总额大概是58,800元，将是一笔不错的退休收入了。如果赫伯搬到地下室，这笔税前年收入金额将达到73,500元。

莫兰说，如果赫伯选择在65岁退休，那最好不过了，按照每年2,400元的工资增长幅度，俩老届时的退休金就更加充裕了。

总的来说，莫兰建议，需要解决的问题有两方面，一是减低金融杠杆，减少地产投资；二是需要使用未来收入使资本多样化，不仅限于出租房产，也可以考虑小心投资共同基金和债券等。

发布: 01/02/2011  作者: 李丽    来源: 大纪元