美国房地产经纪人应该为您提供那些咨讯？

　　在美国购买房地产，为了保护买方的权益，法律规定房地产经纪人必须向你披露所有与交易相关的事实，包括参与交易获取利益的所有个人、公司、或机构，房地产本身的状况与价值，拥有该房地产可能遇到的问题，政府的土地规划政策等等。并对于交易1－4单元的用于居住的房产，具体提出了所有的成员必须提供的多项披露文件。全美房地产经纪人协会要求所有的成员必须“披露、披露、再披露。”

　　请注意，“披露”不仅指经纪人告诉你，而且要求你签署“知会”。 规定披露的“信息”不仅包括经纪人知道的，而且包括经纪人作为专业人士应该知道的。 不论经纪人在哪个环节哪个问题中出现疏漏损伤代理主体的利益，他都将承担法律责任。

 　　不过，你也确实不需要因为了解了过多的事实或知识而紧张。由于东西方交流思路不同，在中国，卖方担心客户走掉，经常把信息或费用象挤牙膏似的，一点一点告诉你。最后把问题统统归咎于“天灾人祸”, 让你自己独自承担。在美国，受到法律的约束，卖方必须把所有的事实事先告诉你。很多的信息就如塑料袋上标注的“禁止小孩玩耍，以免造成窒息” 或者麦当劳热饮杯上的“小心烫水！”。 但是完善的法律规范细节、小心严谨的工作作风，将可能的“天灾人祸”的损失降低到最小。实在无法避免的“万一”情况则有各类保险承担。

 　　卖方提供的房地产事实知会:对于买卖1－4个单元的居住房屋，卖方或其经济人必须向买方提供该文件。文件必须如实地详细地披露卖方知道的关于房地产全部的信息。这个文件包括三个部分：A. 房屋所有结构部件的状况，所有附属设备的功能状况。 B. 房屋的整修以及政府的建筑工程许可证。出现问题的部件与设备。 已知的有害物质。C. 社区的状况。该文件必须有买卖双方及其经纪人签名。必须在签署购买合同之前送交买方。如果买方在签署购买合同之后收到该文件，买方有权利在3天之内基于此文件提供的信息解除购买合约。

 　　买方经纪人提供的房地产视察报表:买方经纪人对房地产进行实地考察，发现潜在的问题，建议买方进行专业的检查。

 　　经纪人代理关系知会:该文件要求经纪人明确告知其代理主体并征得其同意在交易过程中的代理关系。

 　　居住地的环境与地震风险信息知会:向买方提供“环境风险与地震指南”的一个小册子。同时，买卖双方签署一个有关地震信息的知会报表，包括水加热器是否加环固定、地基是否螺旋固定、砖石结构是否有重复加固、等等。 同时，“指南”也讨论有害废弃物、石棉、甲醛、含铅的油漆（1978年以前建造的房屋）、发霉、氡气等问题。

 　　自然风险信息知会:法律要求卖方提供有关可能的各种自然风险的报告。该报告必须回答关于房地产的以下问题：

 　　房地产是否在特定的洪水发生区域？

 　　如果大坝失效，洪水是否可能发生？

 　　房地产是否在火灾高发区域？

 　　房地产是否在地震断层带？

 　　房地产是否在易发生地震地区？

 　　同时，该报告也包括房地产是否在需要缴纳额外赋税或费用的”Mello-Roos 条款社区“或者“1915 债卷法案”影响区域。由于该报告涉及各种复杂的专业知识，大多数的卖方雇佣专业的公司向买方披露解释这个报告。

 　　公共开发区域的管理信息:如果在“计划发展区域”购买房地产，买方会收到有关放逐协会的信息，包括房主协会关于社区所有房屋地产在使用、改观、以及公共设施管理方面的规定与限制，房主的会员费用，以及协会的财务报告和未解决的法律纠纷。

 　　军事训练区域信息披露:房地产附近1.6公里以内是否有以前的军事训练场地，从而存在可能的爆炸物品。

 　　房地产专业检查通知:买方必须签字该通知。 其目的是鼓励买方在购买房地产之前雇佣独立的房屋检查服务。

 　　热水器加固环和烟雾报警通知:必须给予买方通知，房屋是否按照建筑规范，热水器用环加固并有符合要求的烟雾报警器。

 发布: 2013-08-28      来源: 侨报网