房地产赚钱方法种种

近来媒体有不少报道，劝不要买地产，因为市场“翻底”，“泡沫破了”等等。 有人问，房地产市场走下坡路 (售房数和总销售额减少)，把钱放进别的地方，如股票和债卷市场，不是会更好吗？

每当一种投资工具( 股票、债卷、地产、共同基金 ) 价值下滑/ 跌底，是坚持下去，或取出来放到别的产品上? 乘投资快车，可能吗？ 实际上，对那些明白地产投资人来说，他们知道无论是好还是坏，什么样的市场都可以赚钱。

但是， 你要选择一定的方法：现金流或资产积累。两种在今日市场都有，

投资者必须仔细研究自己的底线。

那些想要进入市场的 - 可以说这是最好的市场，买进用于资产积累。

过去几年，Equity 增长来于低买高卖，投资人短期玩得手兴，高价买进的 房子、康斗、开工前价钱， 能在几周或几月之后卖得更高价。 现在买进日后赚钱仍是可能，只是需更多耐心。

多数不动产年复一年资产积累是连贯一致的。前几年短期创造的数千(万) 元equity，今后要几年的时间才能实现。通常这些增长是用别人的钱(OPM)来实现的。

OPM 是最有效的投资工具。 多数人用 OPM 买进房地产 ( 房贷 ) 只用很少自己的资金 ( 头款 )，而后每个月付贷款。 第二种 OPM 是你从房客那里得到的每月租金。 房子的equity每个月在增长 ，你用房客的钱付利息、地税、杂费等。 equity增长是房产自我增殖。你控制不了这些数字。这里赚钱的最妙之处是， 因为你用很少的头款控有一大笔财产，其现金对现金的回报是极可观的。例如，$20万买进的出租房，其中10% 为头款 ( 即 $2万 )。随着时间的进展，你有两个赚钱方式。如果今后几年该房以6%的平均速度自身增值 -- 记住长远看， 不只是去年一年 - 下一年房子值就 $212K。 6% 的增长中，60% 是你第一年的头款。 第二，如每月房租为 $1500， 你一年的收入应为$18，000。 假如你贷款利率为 6%，每年费用后会有$2500 的赢余( 利润 )。 你的年毛收入几乎是你头款的 100%， 其结果10%的净赚 (net profit， 或称回报)。

下一个方法是选择 fixer upper。 许多投资人称自己 “我们买房”，见过他们的地标广告牌吧？在市场变慢的条件下，很多卖主请愿把房子以AS-IS和低价的状态卖出，而不想修缮好与整个房到处都是upgrades的房子竞争。 有些卖主房贷月付滞后并没钱修房，其屋不可能按市价出售。 这种情况关键是你手边要有钱，要有银行同意贷款，你去买进，修缮后快速上市，从销售中获利。

最终，有种方法是正现金流。很多人选择这个办法。由房客付房贷和其他费用，你每月有收入。现金流是正是负很关键。

有人问，现在是进市场的好时候吗？有人说绝对是，我说是。研究市场，分析好你的现金流和equity 增长“要求”，根据你的个人家庭情况，别人能承受的(经济、心理、管理介入)，你不一定能，先思而后行。投资是长期行为，投机则不是。

发布: 01/23/2007 作者:董志全 来源: 大都会房地产